Ile jest ważny operat szacunkowy przy finansowaniu nieruchomości?

Dwanaście miesięcy to zasada z warunkami

Art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje wykorzystanie operatu przez 12 miesięcy od sporządzenia do celu, dla którego został przygotowany. Wyjątkiem są zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wskazanych w art. 154. Przepis nie mówi więc, że każdy dokument młodszy niż rok pozostaje odpowiedni bez względu na okoliczności. Źródło: art. 154 i 156 ustawy.

Potoczne pytanie „czy operat jest ważny?” obejmuje kilka spraw: ustawowy okres wykorzystania, zgodność celu, aktualność opisanej nieruchomości i wymagania odbiorcy. Warto je rozdzielić przed zamówieniem kolejnej wyceny. Pozwala to uniknąć zarówno zbędnego wydatku, jak i przygotowania dokumentu nieprzydatnego do wybranej umowy.

Wartość z operatu nie jest obietnicą kwoty pożyczki. To rozróżnienie wyjaśnia poradnik o wycenie nieruchomości i wskaźniku LTV.

Sprawdź dokument przed wysłaniem go do analizy

• Jaki cel wyceny wpisano i czy odpowiada obecnemu wykorzystaniu?
• Czy wyceniono tę samą nieruchomość, udział i prawo, które mają stanowić zabezpieczenie?
• Kiedy sporządzono dokument, na jaki dzień określono wartość i jaki stan nieruchomości przyjęto?
• Czy opis obejmuje wszystkie działki, budynki i istotne prawa?
• Jakie założenia, ograniczenia i dokumenty przyjął rzeczoznawca?
• Co zmieniło się od oględzin i przygotowania operatu?

Nie utożsamiaj daty oględzin, daty określenia wartości i daty sporządzenia. Wykorzystanie dokumentu trzeba ocenić z uwzględnieniem wszystkich wskazanych w nim okoliczności. Dostarcz całość z załącznikami, ponieważ sama strona z kwotą nie pokazuje przyjętych założeń.

Jeżeli oznaczenie działek nie odpowiada bieżącym dokumentom, wyjaśnij różnice między KW a ewidencją gruntów. Starej wyceny większego gruntu nie można bez sprawdzenia przypisać działce pozostałej po podziale.

Co może wymagać ponownej oceny przed upływem roku?

Ustawa wskazuje między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan oraz dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Istotność zmiany ocenia się w konkretnej sprawie, zgodnie z art. 154 i 156 ust. 3. Nie każda drobna naprawa oznacza automatycznie konieczność nowego operatu.

Do wyjaśnienia są natomiast przykładowo poważne uszkodzenie budynku, zmiana zakresu wycenianego prawa, podział gruntu albo istotna zmiana sytuacji planistycznej. Zgłoś też zmiany dostępności nieruchomości. Spór o dojazd może być istotny dla korzystania i sprzedaży; więcej w tekście o dostępie do drogi publicznej jako elemencie zabezpieczenia.

Przy budowie operat może rozróżniać stan obecny i wartość po zakończeniu określonych prac. Nie przedstawiaj wartości przyszłej jako dzisiejszej. Przy finansowaniu budowy w transzach zakres wykonanych robót i warunki kolejnej wypłaty wymagają osobnego potwierdzenia.

Potwierdzenie aktualności ma określony zakres i termin

Po upływie podstawowego okresu możliwe jest dalsze wykorzystanie operatu po potwierdzeniu aktualności. Dokonuje tego rzeczoznawca, który sporządził operat, umieszczając klauzulę i dołączając analizę potwierdzającą brak wskazanych w ustawie zmian. Kolejne 12 miesięcy liczy się od końca pierwotnego okresu, nie od dowolnie wybranej daty późniejszej pieczątki. Źródło: art. 156 ust. 4.

Przykład hipotetyczny: autor potwierdza aktualność dopiero dwa miesiące po zakończeniu pierwszego okresu wykorzystania. Nie oznacza to rozpoczęcia zupełnie nowego rocznego terminu od tego potwierdzenia. Początek kolejnego okresu wynika z ustawy. Ponadto nadal znaczenie mają późniejsze zmiany prawne lub istotne zmiany cech nieruchomości.

Jeżeli autor stwierdzi takie zmiany, nie zakładaj, że wystarczy dopłata za samą klauzulę. Ustal, jakie opracowanie jest potrzebne. Również brak kontaktu z autorem nie daje podstawy do samodzielnej zmiany daty lub podpisania jego dokumentu przez inną osobę jako własnego potwierdzenia.

Ustal wymagania finansującego przed poniesieniem kosztu

Przepis o okresie wykorzystania nie nakłada na każdego pożyczkodawcę obowiązku przyjęcia każdego operatu. Przed zamówieniem zapytaj o cel, zakres, wymagane załączniki, sposób przekazania i ewentualną dodatkową ocenę dokumentu. Odpowiedź zachowaj razem ze zleceniem. Nie wystarczy zapewnienie „będzie do banku”, jeżeli nie wiadomo, kto i w jakiej sprawie ma go wykorzystać.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości w formie operatu; autora można sprawdzić w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Orientacyjna kalkulacja internetowa czy cena z ogłoszenia nie są takim dokumentem.

Wyjaśnij, kto zleca wycenę i ponosi koszt, również wtedy, gdy finansowanie nie dojdzie do skutku. Włącz ten wydatek do pełnego zestawienia kosztów pożyczki. Nie zakładaj automatycznego zwrotu bez ustalenia podstawy.

Przygotuj jedną informację o zmianach od wyceny

Do dokumentu dołącz krótką listę: wykonane prace, szkody, zmiany działek, praw do nieruchomości i sposobu jej użytkowania. Przy każdym punkcie podaj datę i posiadany dokument. Jeżeli nic takiego nie nastąpiło według Twojej wiedzy, wskaż to uczciwie; oświadczenie właściciela nie zastępuje fachowej oceny aktualności.

Zasady dokumentowania wartości dotyczą zarówno potrzeb prywatnych, jak i firmowych, ale nie zrównują regulacji właściwych dla obu umów. W procesie pożyczki pod zastaw nieruchomości odrębnie ustala się status klienta, cel środków i możliwość spłaty. Nawet aktualny, zaakceptowany operat nie przesądza decyzji o finansowaniu.

Pytania i odpowiedzi