Koszty pożyczki pod zastaw nieruchomości: ile otrzymasz i oddasz?

Cztery kwoty, które trzeba rozdzielić

W rozmowie o finansowaniu łatwo pomylić kwotę wskazaną w umowie z sumą, która zostaje na planowany wydatek. Oddziel kwotę udostępnianego finansowania, koszty pokrywane przy uruchomieniu, środki faktycznie pozostające do wykorzystania i całkowity przepływ pieniędzy potrzebny do rozliczenia. Dodatkowo w dokumentach pojawia się suma hipoteki, która określa granicę zabezpieczenia i nie jest zwykłym saldem zadłużenia.

Poproś o rozpisanie, co trafia na Twój rachunek, co do dotychczasowego wierzyciela, a co stanowi wynagrodzenie lub inną opłatę. Jeżeli prowizja jest kredytowana, sprawdź, czy powiększa podstawę naliczania odsetek. Jeżeli jest potrącana z wypłaty, ustal, czy pozostałe środki wystarczą na cel pożyczki. Bez tej informacji porównanie wysokości finansowania może być mylące.

Przy czytaniu dokumentów oddziel także sumę hipoteki od salda zadłużenia. Do określenia kwoty przelewu zamykającego starą umowę potrzebujesz rozliczenia wierzyciela na konkretny dzień.

Jakie wydatki umieścić w budżecie?

Zestawienie powinno obejmować każdą płatność związaną z uzyskaniem, obsługą i zamknięciem finansowania. Nie każda pozycja wystąpi w każdej sprawie, dlatego nie należy automatycznie dopisywać kosztów z cudzej oferty. Wymagaj informacji o kwocie lub sposobie jej wyliczenia, terminie oraz odbiorcy. Ustal również, co płacisz, jeżeli do zawarcia umowy ostatecznie nie dojdzie.

Własny budżet jest szerszy niż porównanie jednego wskaźnika. Ustawowa definicja całkowitego kosztu konsumenckiego kredytu hipotecznego wyłącza opłaty notarialne i sądowe. Nadal mogą one obciążać Twój rachunek, więc wymagają osobnej pozycji w planie wydatków. W przypadku umowy firmowej nie zakładaj, że wszystkie informacje zostaną przedstawione w takim samym formularzu jak w bankowej ofercie konsumenckiej.

Przykład: kwota umowna a środki do wykorzystania

To przykład planowania gotówki, bez informacji o cenach rynkowych lub ofercie Zastawiam.com. Przyjmujemy uruchomienie 120 000 zł, potrącenie 6 000 zł opłaty oraz przelew 30 000 zł do starego wierzyciela. Na nowy cel pozostaje 84 000 zł. Dodatkowo klient ponosi 2 000 zł wydatków zewnętrznych, płaconych z odrębnych środków.

Dla samego rachunku przyjmujemy 12 miesięcy, nominalne 8% rocznie i miesięczne odsetki od niezmiennej kwoty 120 000 zł; cały ten kapitał jest zwracany na końcu. Podstawa naliczania odsetek jest jawnym założeniem modelu. Jej prawidłowość, sposób traktowania opłat i ustawowe definicje wymagają odrębnej oceny dla konkretnego rodzaju umowy. W konsumenckim kredycie hipotecznym definicja całkowitej kwoty kredytu wyłącza kredytowane koszty. [4]

Kwota 30 000 zł przekazana staremu wierzycielowi zmniejsza budżet na nowy cel, lecz nie jest drugi raz kosztem nowej umowy. Z kolei potrąconych 6 000 zł nie dopłacamy ponownie przy końcu, skoro już je uwzględniono. Model nie jest kalkulacją RRSO. Jeśli wydatki zewnętrzne również mają pochodzić z nowej wypłaty, na planowany zakup zostanie 82 000 zł, a nie 84 000 zł.

Rata kapitałowa, same odsetki i spłata końcowa

Równe raty, malejące raty i okresowa spłata samych odsetek tworzą różne obciążenia w czasie. Przy płatnościach obejmujących kapitał saldo zmniejsza się zgodnie z harmonogramem. Przy płatnościach wyłącznie odsetkowych zasadnicza kwota może pozostać do oddania na koniec. Mała płatność miesięczna nie opisuje więc samodzielnie skali zobowiązania.

Zapisz wszystkie miesiące umowy, łącznie z ostatnim. Przy każdej dacie wpisz wymagany przelew i źródło pieniędzy. Jeśli ostatnią płatność ma pokryć sprzedaż składnika majątku, odróżnij podpisanie umowy sprzedaży od faktycznego otrzymania ceny. Sprawdź wariant opóźnienia i koszt ewentualnego przedłużenia, ale nie traktuj przyszłej zgody finansującego jako pewnego elementu planu.

Oba układy można porównać w artykule o racie balonowej i spłacie kapitału co miesiąc. Zmienna stopa wymaga dodatkowo testu budżetu po zmianie oprocentowania.

Co RRSO pomaga porównać, a czego nie zastępuje?

RRSO wyraża ustawowo określony koszt kredytu w ujęciu rocznym z uwzględnieniem przepływów i czasu. Nie jest tym samym co oprocentowanie nominalne. W konsumenckim kredycie hipotecznym informacje przedumowne pozwalają porównywać propozycje na wspólnej podstawie. Najbardziej miarodajne jest zestawienie wariantów o zgodnej kwocie i okresie, po sprawdzeniu przyjętych założeń.

Nie wyliczaj RRSO przez proste pomnożenie miesięcznego procentu przez dwanaście ani podzielenie wszystkich kosztów przez kapitał. Taki rachunek może nie odzwierciedlać terminów i struktury płatności. RRSO nie odpowiada też na pytanie, czy w konkretnym miesiącu będziesz mieć środki na ratę. Do tego służy budżet płynności obejmujący Twoje rzeczywiste wpływy i wydatki.

Wcześniejsza spłata, opóźnienie i zmiana umowy

Poproś o przykładowe rozliczenie w planowanym terminie i przy wcześniejszym zwrocie. Ustal, które koszty zmieniają się wraz z okresem korzystania z pieniędzy, a jakie zasady dotyczą pozostałych opłat. Przy konsumenckim kredycie hipotecznym trzeba uwzględnić ustawowe reguły wcześniejszej spłaty i ewentualnej rekompensaty. Nie przenoś automatycznie tych rozwiązań na każdą umowę zawartą przez firmę.

Osobno sprawdź zdarzenia niekorzystne: odsetki za opóźnienie, wezwania, przesłanki wypowiedzenia i koszty zgodnych z prawem działań dochodzenia należności. Zestawienie powinno odróżniać zwykły koszt obsługi od następstw niewykonania zobowiązania. Jeżeli potrzebujesz aneksu, uzgodnij jego warunki i termin podpisania. Samo wysłanie prośby o przedłużenie nie zmienia obowiązującej daty spłaty.

Porównaj oferty jednym arkuszem

Wpisz warianty obok siebie, a nie w osobnych notatkach. Użyj tej samej potrzebnej kwoty netto, horyzontu i założenia co do momentu spłaty. Dopisz całkowitą sumę zaplanowanych wydatków oraz najwyższą pojedynczą płatność. Dzięki temu widzisz zarówno cenę, jak i najbardziej wymagający moment harmonogramu.

Przed wyborem dopisz jeszcze koszt zaniechania projektu i możliwość ograniczenia zakresu. Finansowanie nie musi być opłacalne tylko dlatego, że jest dostępne. Jeśli bezpieczny budżet wystarcza jedynie przy idealnym terminie wpływu, potrzebna jest zmiana kwoty, harmonogramu lub samego planu. Korzystna decyzja pozostawia miejsce na rzeczywiste życie firmy lub gospodarstwa domowego.

Przy rozliczeniu uwzględnij właściwy PCC od pożyczki i ustanowienia hipoteki, a przy planie wcześniejszego zakończenia sprawdź zasady wcześniejszej spłaty i wykreślenia hipoteki. Każda z tych pozycji ma osobne warunki i terminy.

Pytania i odpowiedzi