Wzmianka w księdze wieczystej: co sprawdzić przed finansowaniem?

Wzmianka sygnalizuje sprawę, której skutków jeszcze nie widać

Wzmianka zwraca uwagę, że przy określonym dziale księgi istnieje wniosek lub środek zaskarżenia. Nie jest tym samym co rozstrzygnięcie sądu. Nie wolno więc odczytywać wzmianki o wykreśleniu hipoteki jako potwierdzenia, że zabezpieczenie już wykreślono. Analogicznie wzmianka o nowej hipotece nie zastępuje jej wpisu.

Ma to znaczenie prawne: art. 8 ustawy wskazuje wzmianki i ostrzeżenie jako przesłanki wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zakres skutków trzeba ocenić w odniesieniu do konkretnego prawa i żądania; hasło „jest wzmianka” jest zbyt ogólne do podjęcia decyzji. Podstawą są art. 8 oraz 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli dopiero kompletujesz dokumenty, zacznij od zestawu informacji do analizy księgi wieczystej. Tutaj zajmujemy się już konkretnym, nierozpoznanym wnioskiem.

Zrób osobną kartę każdej wzmianki

Przy kilku wzmiankach nie łącz ich w jeden opis „KW w trakcie aktualizacji”. Mogą dotyczyć różnych osób, praw i terminów. Dla każdej przygotuj krótkie zestawienie:

• Dział księgi oraz pełne oznaczenie sprawy, bez skracania numeru.
• Datę i, gdy jest dostępna, godzinę wpływu wniosku.
• Treść żądania: wpis, zmiana czy wykreślenie konkretnego prawa.
• Dokument będący podstawą: przykładowo akt notarialny, oświadczenie wierzyciela lub orzeczenie.
• Aktualny stan postępowania i otrzymane wezwania, jeśli występują.
• Osobę, która może dostarczyć brakujący dokument lub wyjaśnienie.

Numery, opis żądania i daty mają odrębne pola w elektronicznej księdze; ich strukturę określa rozporządzenie o prowadzeniu ksiąg w systemie teleinformatycznym. Własna karta jest pomocą organizacyjną, a nie urzędowym dokumentem. Nie uzupełniaj braków domysłem na podstawie samej nazwy wniosku.

Ustal, czy zmiana dotyczy właściciela, nieruchomości czy obciążenia

Wniosek w dziale II może wymagać sprawdzenia, kto nabył prawo i kto może uczestniczyć w czynności. W dziale IV istotne są wierzyciel, zabezpieczana wierzytelność i pierwszeństwo. W dziale III mogą pojawić się roszczenia, ograniczenia lub inne prawa wpływające na ocenę nieruchomości. Sam numer działu zawęża pytania, lecz nie odpowiada na nie.

Wzmianka w dziale I-O może z kolei dotyczyć oznaczenia gruntu po podziale albo sprostowania danych. Wówczas potrzebna bywa dokumentacja pozwalająca połączyć stare i nowe numery działek. Osobno opisujemy rozbieżności między KW a ewidencją gruntów. Nie należy traktować korekty powierzchni tak samo jak sporu o własność.

Przy wykreślaniu wcześniejszej hipoteki porównaj żądanie z dokumentem wierzyciela. Promesa zwolnienia hipoteki, potwierdzenie spłaty i zgoda na wykreślenie pełnią różne funkcje.

Data wniosku może mieć znaczenie dla przyszłego pierwszeństwa

Nie wystarczy sprawdzić, która hipoteka jest dziś widoczna jako pierwsza. Art. 29 ustawy wiąże skutek wpisu z chwilą złożenia wniosku, a art. 12 odnosi pierwszeństwo wpisanych ograniczonych praw rzeczowych do chwili, od której liczy się skutki wpisu. Dlatego nierozpoznany wniosek może zmienić ocenę planowanego zabezpieczenia. Źródło: art. 12 i 29 ustawy.

To nie znaczy, że każdy złożony wniosek zostanie uwzględniony. Znaczy natomiast, że nie można go pominąć przy ustalaniu warunków nowej umowy. Zależność między datami, wpisami i opróżnionym miejscem wyjaśnia poradnik o kolejności hipotek przy kolejnej pożyczce.

Przykład: trzy wzmianki, trzy różne zadania

Przykład hipotetyczny: właściciel domu przedstawia księgę z wnioskiem o ujawnienie nabycia, wykreślenie hipoteki poprzedniego właściciela i wpis nowego obciążenia. Opis „porządkujemy księgę po zakupie” nie wystarcza. Do pierwszej sprawy potrzebny jest dokument nabycia, do drugiej podstawa wykreślenia, do trzeciej dokument wyjaśniający wierzytelność i żądane zabezpieczenie.

Osoba analizująca zestawia te dokumenty z datami wniosków i ustala, czy warunki planowanej transakcji są ze sobą zgodne. Być może potrzebne będzie uzupełnienie, zmiana sposobu rozliczenia albo oczekiwanie na rozstrzygnięcie. Nie da się uczciwie wskazać wyniku tylko na podstawie liczby wzmianek.

W harmonogramie rozdziel czynności stron od pracy sądu. Złożenie wniosku i powstanie hipoteki to różne momenty. Uzgodniony termin wypłaty nie powinien opierać się na założeniu, że sąd dokona wpisu konkretnego dnia.

Przekaż stan sprawy, a nie tylko zapewnienie, że wszystko jest w porządku

Do zapytania wystarczy na początek informacja o rodzaju wzmianki i posiadanych dokumentach. Wrażliwe pliki przekazuj przez uzgodniony, chroniony kanał. Zaznacz, czego jeszcze nie masz, zamiast odkładać kontakt do zebrania pełnej teczki. Po zmianie stanu postępowania zaktualizuj informację, ponieważ wcześniejszy odczyt KW nie zastępuje sprawdzenia przed czynnością.

Wyjaśnienie wzmianki porządkuje zabezpieczenie, ale nie zastępuje oceny spłaty ani właściwej kwalifikacji umowy. Finansowanie potrzeb prywatnych i finansowanie działalności wymagają odrębnego rozpoznania. Szczegóły opisuje porównanie sytuacji konsumenta i przedsiębiorcy.

Jeżeli to Twój pierwszy kontakt z takim finansowaniem, sprawdź również, jak działa pożyczka pod zastaw nieruchomości i jakie etapy poprzedzają podpisanie umowy.

Pytania i odpowiedzi